In 2024 werd het even spannend! Wellicht zou de rente bij vastgoedvennootschappen nog maar voor een deel aftrekbaar zijn. Als vastgoedbelegger was je dan meer belastingheffing verschuldigd. Gelukkig is dat uiteindelijk niet doorgegaan (de drempel van € 1.000.000 rente is gebleven. Wie weet komt dit plan ooit nog terug, maar voorlopig heb je in ieder geval rust.
Hoe was dat plan in 2024 ook alweer?
Heb je een BV met vastgoed en heb je hier nog een (gedeeltelijke) financiering op? Let dan goed op: je gaat mogelijk meer belasting betalen. Lees snel verder zodat je weet wat dit voor jou betekent.
Welke regeling?
Sinds 2019 bestaat er in de wet vennootschapsbelasting een regeling die de aftrek van rente beperkt. Deze beperking staat ook wel bekend onder de naam earningsstrippingsmaatregel. De regeling was bedoeld voor hele grote bedrijven en investeerders. Vanaf 1 januari 2025 past de regering de regeling aan en gaan alle vastgoedbedrijven hiermee te maken krijgen.
Praktijkvoorbeeld
Jos en Thea hebben jarenlang een onderneming gehad. In 2018 hebben zij het bedrijf verkocht en verhuren ze het vastgoed aan de overnemer. In 2020 kwam het pand van de buren te koop en dat hebben ze aangekocht. Deze aankoop hebben ze grotendeels gefinancierd. Samen met een kleine financiering van het oude pand bedraagt hun totale financiering nu € 800.000. De lening kent een rente van 5%. De jaarlijkse huuropbrengsten bedragen € 140.000. De vennootschap van Jos en Thea gaat vanaf 2025 per jaar € 3.000 meer vennootschapsbelasting betalen.
Hoe werk je dit met getallen dan uit?
De gecorrigeerde winst (EBITDA) bedraagt € 120.000. De nieuwe wettelijke regeling houdt in dat je het saldo aan rente (rentelasten –/- rentebaten) onder voorwaarden niet in aftrek mag brengen op de winst van de BV.
Dit is het geval als het saldo aan rente meer bedraagt dan 20% van de gecorrigeerde winst (EBITDA). Voor Jos en Thea luidt de berekening als volgt:
- Financiering in de BV: € 800.000
- Rentebedrag (5%): € 40.000
- Gecorrigeerde winst (EBITDA) € 120.000
- 20% van de EBITDA: € 24.000
De BV van Jos en Thea mag van de rentelast van € 120.000 een bedrag van € 16.000 (€ 40.000 -/- € 24.000) niet in aftrek brengen. Bij een Vpb-tarief van 19% leidt dit tot een extra belastingheffing van 19% van € 16.000 = € 3.040.