Bij de verkoop van jouw onderneming, inclusief een onroerende zaak, kan het zijn dat de koper overdrachtsbelasting moet betalen. Zeker met de verhoging van 6% naar 7% (of zelfs 8%) per 1 januari a.s. gaat dat om forse bedragen. Op basis van de rechtspraak van de afgelopen tijd zijn er meer mogelijkheden je onderneming, inclusief een onroerende zaak, zonder overdrachtsbelasting te verkopen. Zowel voor de koper als voor jou kan dat een voordeel opleveren. Ik leg hierna uit in welke situaties je dit voordeel kunt benutten.

Wanneer overdrachtsbelasting?
De koper van een onroerende betaalt overdrachtsbelasting. Ook de koop van aandelen in een B.V., waarvan de bezittingen voor meer dan de helft uit onroerende zaken bestaan, is belast met overdrachtsbelasting. Voor niet-woningen bedraagt het tarief 6% en met ingang van 1 januari 2021 7% (of 8% op basis van geruchten rondom Prinsjesdag).

Vrijstellingen bij herstructurering
Ik constateer met enige regelmaat dat binnen een ondernemingsstructuur de onroerende zaken niet op de juiste plek in de structuur staan. Vaak komt dat door een eerdere aankoop van een deel van het bedrijf of de overdracht aan de bedrijfsopvolger. Door gebruik te maken van een vrijstelling overdrachtsbelasting bij fusie, splitsing en interne reorganisatie kunnen we er nagenoeg altijd voor zorgen dat de onroerende zaken alsnog op de juiste plek in de structuur komen te staan.
Aan die vrijstellingen zijn voorwaarden verbonden. Die voorwaarden verschillen per vrijstelling. Bij een splitsing geldt onder andere dat je als ondernemer zakelijke overwegingen moet hebben voor de herstructurering. Over het begrip zakelijke overwegingen voor deze vrijstelling heeft de Hoge Raad vorig jaar meer duidelijkheid gegeven. Die verduidelijking biedt meer mogelijkheden om de vrijstelling toe te passen, zeker bij een verkoop binnen korte tijd na de splitsing.

Oordeel Hoge Raad en relatie met vennootschapsbelasting
In de voorwaarden voor de vrijstelling overdrachtsbelasting bij een juridische splitsing is opgenomen dat de vrijstelling niet van toepassing is als de aandeelhouder de aandelen in de splitsende of verkrijgende B.V. binnen drie jaar verkoopt. Er is dan geen sprake van zakelijke overwegingen en de eerder toegepaste vrijstelling wordt teruggedraaid. De overdracht in het kader van de splitsing is alsnog belast met overdrachtsbelasting.
Er geldt wel een zogenaamde tegenbewijsmogelijkheid: als je aannemelijk maakt dat ondanks de snelle verkoop aan de splitsing zakelijke motieven ten grondslag lagen, dan blijft de vrijstelling in stand.

De Belastingdienst stelde zich altijd op het standpunt dat, indien op het moment van splitsing al een voornemen tot verkoop is, er geen zakelijke motieven aan de splitsing ten grondslag konden liggen. Dat standpunt week af van de rechtspraak voor de heffing van vennootschapsbelasting. Voor de heffing van vennootschapsbelasting heeft de Hoge Raad in 2006 namelijk al geoordeeld dat een voorgenomen verkoop geen belemmering vormt voor toepassing van de faciliteit bij een juridische splitsing. Ook voor de vennootschapsbelasting geldt de eis dat er zakelijke motieven ten grondslag moeten liggen aan de splitsing.

De Hoge Raad geeft in het arrest van 13 september 2019 meer duidelijkheid over deze zakelijke motieven voor de overdrachtsbelasting. Daarbij geeft de Hoge Raad aan dat de wetgever met de voorwaarden voor vrijstelling overdrachtsbelasting aan heeft willen sluiten bij de voorwaarden voor de heffing van vennootschapsbelasting. Hiermee heb je dus meer mogelijkheden om na een juridische splitsing de aandelen in een vennootschap die onroerende zaken bezit te verkopen zonder overdrachtsbelasting.

Een latere uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 17 december 2019 heeft het arrest van de Hoge Raad nog wel geïnterpreteerd. Volgens het Gerechtshof is het niet zo, dat als je voor de vennootschapsbelasting in het kader van een splitsing gebruik kunt maken van de daarvoor geldende faciliteit, ook automatisch voldaan is aan de voorwaarden voor de vrijstelling overdrachtsbelasting. De onderbouwing van de zakelijke overwegingen blijft dus van groot belang, zelfs als voor de vennootschapsbelasting al schriftelijk is toegezegd dat de faciliteit van toepassing is.

Ik verwacht dat de komende tijd er de nodige transacties plaatsvinden met onroerende zaken, zeker met het oog op de aangekondigde verhoging van de overdrachtsbelasting. Als je betrokken bent bij de verkoop, doe je er goed aan te onderzoeken of je mogelijkheden hebt overdrachtsbelasting te voorkomen.

WP Feedback

Dive straight into the feedback!
Login below and you can start commenting using your own user instantly